房地产投资中的净现值法和实物期权法

本文摘要：实物期权就是一项权利，是金融期权在实际生产经营领域的伸延，实物期权的定价方法可以应用于金融期权的定价方法。房地产投资项目具备较小的风险和不确定性因而制订科学的投资项目评价方法就变得十分最重要，而传统的投资项目评价方法已仍然合适评估房地产投资项目的价值。 而应用于实物期权方法展开房地产投资决策研究，不仅考虑到了房地产投资的不确定性，还反映了投资决策者的柔性管理和战略投资的价值。关键词：实物期权，房地产投资实物期权的概念实物期权就是指金融期权的概念发展而来的。

实物期权就是一项权利，是金融期权在实际生产经营领域的伸延，实物期权的定价方法可以应用于金融期权的定价方法。房地产投资项目具备较小的风险和不确定性因而制订科学的投资项目评价方法就变得十分最重要，而传统的投资项目评价方法已仍然合适评估房地产投资项目的价值。

而应用于实物期权方法展开房地产投资决策研究，不仅考虑到了房地产投资的不确定性，还反映了投资决策者的柔性管理和战略投资的价值。关键词：实物期权，房地产投资实物期权的概念实物期权就是指金融期权的概念发展而来的。金融期权是一种合约，它彰显其持有者在一定时期内可以按事前誓约的价格出售或出售特定数量的金融产品的权利。

实物期权是以期权概念定义的现实选择权，是指公司展开长年资本投资决策时所享有的、能根据决策时尚不确认的因素转变不道德的权利，是与金融期权比较的概念。管理者在资本投资活动中总是享有许多选择权。

在极具不确定性的现实世界里，最有价值的投资机会总是极具风险，灵活性的策略总是很简单。实物期权的观点明确提出了一种思维战略性投资的更加精妙的新方法，是金融期权在实物领域的拓展，其标的物一般是某投资项目的价值，它能协助管理者利用他所享有的机会来规划和管理战略投资。

这种创造性的方法通过将期权的思想用作非金融资产的估价，把金融市场的规范引进到公司机会的估价中。使用实物期权理论，管理者能随着事件的发展更加有效地针对关键机会重新部署、延后、转变甚至退出资本密集型项目。实物期权通过将战略上的观点同战术上的项目决策结合，提高了资本投资的规划及其结果。

房地产投资中的净现值法和实物期权法近几年，我国房地产业仍然保持高速发展的态势，房地产投资也持续快速增长，房地产业己经沦为我国国民经济的支柱产业。房地产投资是指投资者将资金投入到房地产行业以提供一定收益的经济不道德。由于房地产投资项目具备不同于一般投资项目的一些特点，所以对房地产投资项目的合理评价研究具备很大地理论及实践中价值。传统决策方法为投资分析获取了相当大的协助，但却不存在较小的局限性。

传统方法忽略了项目投资中的不确定性和管理灵活性有可能带给的价值，特别是在是在当今瞬息万变的市场环境下，不确定性因素日益减少，运用传统方法的局限性也更加显著。因而不一定再行能很好的为决策者获取决策指导，而实物期权理论的经常出现为管理者获取了新的决策观念，使决策分析能体现项目的价值，为房地产投资获取了更加科学合理的决策理论和方法。传统方法讲解在传统的恒量房地产投资的方法中，清净现值法（NPV）是最常用到的方法。

投资者可以通过计算出来房地产投资带给的现金流的方法来恒量投资项目的优劣。但由于房地产投资的特殊性，并在不确认的、竞争白热化的环境下，这种方法有相当大的局限性。

首先，传统决策方法忽略了房地产项目投资的等候价值，在房地产项目研发中，推迟投资有可能使投资者取得更好的信息，在回避风险的同时，维持了未来利润的机会。而在房地产开发的实际操作中，推迟投资也是投资者常用的研发战略之一。其次，房地产投资具备相当大的弹性，投资者可以根据明确的情形要求什么时候投资，而传统的方法只是按照决策时的环境来投资。最后，传统的投资决策方法忽略了房地产项目收益的茁壮，只特别强调将清净现值否小于零作为投资评价准则，但并非所有的房地产投资都能在短期内利润。

房地产作为长期投资堪称无法估算未来的茁壮机会。因此传统的方法投资不存在较小的局限，而实物期权的经常出现为房地产投资获取了更为科学的方法。

房地产开发过程中的期权理论房地产开发投资过程中，蕴含着大量的实物期权理论。首先，投资项目决策者对未来具备选择权。由于房地产投资项目的阶段性特点，房地产投资项目决策者对投资项目不仅在当前具备决策权，而且投资项目建设后，投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况作出决策，也就是说投资项目决策者对投资项目具备一种未来决策权。其次，房地产投资项目价值具备波动性。

对房地产投资项目标的资产来说，其所牵涉到的风险因素众多，有技术风险、金融风险、大自然风险、社会风险等。正是由于房地产投资项目具备这么多的风险因素，并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、蔓延过程、冲刺过程、均值自重返过程，这要求了房地产投资项目价值的波动性。

最后，房地产投资具备不确定性。由于房地产投资项目的投资周期长、风险大、因此在整个投资过程中包括着很多的不确定性因素。只要不存在着不确定性，就有运用期权来解决问题的适当。投资房地产恰好是一个买方期权，出售价格乃是这个期权的成本。

应用于实物期权在解决问题房地产投资中的案例分析以下通过一个案例来分析在房地产投资中运用传统的方法和实物期权法的有所不同，并认为运用实物期权法的优势所在。案例讲解沈阳某房地产开发商拟对市区某块地皮否出售并展开研发不作投资决策。对该项目的投资分两期展开，第一期第1年初研发，开发商在第一年初缴纳土地使用权出让金及建设费用10亿元，第1年末至第3年末，每年的销售房款税后收益为4亿元、5亿元、5亿元。第二期在第4年初研发，开发商缴纳土地使用权出让金和建设费用20亿元，第4年末至第8年末每年的房款销售税后收益皆为8亿元。

由于房地产投资风险较高，公司原作的低于报酬率为20%。按照传统的方法来说，即净现值法，只要未来两期的现金流折现到当前，并且NPV为于是以，才可投资该项目，反之则要退出该项目。如果开发商自由选择只投资第一期项目：第一期清净现值NPV1==-0.3013。

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