广东清缴土地增值税房企利润空间将被大幅压缩

本文摘要：《广东省地方税务局土地增值税整肃管理规程》7月1日月实行。业内分析人士指出，低负债率将沦为未来一段时间地产行业风险核心区的主要因素。此次被业内称作土地增值税清缴风暴，最少在房企扎堆的广东指出了政府之后调控的决意。 记者专访的不少专家指出，作为房地产企业高度集中的行业大省，广东此次在全国首度实施措施清缴土地增值税的措施终将对市场结构乃至部分企业的定价策略产生影响。

《广东省地方税务局土地增值税整肃管理规程》7月1日月实行。业内分析人士指出，低负债率将沦为未来一段时间地产行业风险核心区的主要因素。此次被业内称作土地增值税清缴风暴，最少在房企扎堆的广东指出了政府之后调控的决意。

记者专访的不少专家指出，作为房地产企业高度集中的行业大省，广东此次在全国首度实施措施清缴土地增值税的措施终将对市场结构乃至部分企业的定价策略产生影响。风暴：具体标准剑指推迟整肃1日起实行的《规程》目的在于提升土地增值税整肃的时效和质量，有效地解决问题税务机关和纳税人长期以来在土地增值税整肃工作中不存在的程序不明、责任未知等执法人员风险和涉税风险。广东省地税局有关负责人说道。

据信，广东的这一《规程》是广东地税依据国家税务总局许可，在土地增值税现有法律、法规框架内，融合近年征管实践中与案例调研剖析成果，制订实施的。细化了征、缴纳双方的责任，剑指推迟整肃。访谈的房地产专家回应。

广东实施的《规程》具体了征缴标准，增强了可操作性。税务机关可参考当地建设工程造价管理部门发布的建安耗资定额资料，融合市场因素，确认单位面积的扣减项目金额标准；对限于核定扣减项目金额标准的条件、情形展开细化，税务机关可根据扣减项目金额标准，直观化评估房地产开发项目工程造价否虚高，并据此核定其合理的开发成本。对于推迟整肃问题，《规程》明确提出，只要纳税人已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已出让的房地产建筑面积占到整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽并未多达85％，但剩下的可售建筑面积早已租赁或出租的，或获得整肃项目最后一份销售（预售）许可证剩三年仍并未销售完的，或主管税务机关有根据指出纳税人有躲避纳税义务不道德，有可能导致税款萎缩，经县以上地方税务局局长批准后的，三者只要合乎其中一个条件，主管税务机关都可拒绝纳税人展开土地增值税整肃。背景：征税频遇失望被指落空2013年，央视报导称之为万科、华远等40余家房企8年来欠缴土地增值税超强3．8万亿元。

回应，国税总局的表态是，3．8万亿欠税众说纷纭不存在误解。尽管如此，各地土地增值税征税遇上困境或失望确实是事实，甚至有民间评论批评称之为，到目前为止，房企完全没确实继续执行过这样的纳税政策。

2006年底，国税总局发文，拒绝从次年2月起向房地产开发企业征税30％－60％平均的土地增值税。此后，尽管国税总局又多次早已发文，但土地增值税事实上并没获得及时整肃。

实际操作不存在艰难。房地产项目大多是滑动研发，从拿地、研发到完工起码要花上两三年。

一般说来，回避了其他因素，土地增值税的整肃周期短则两三年，宽则五六年。广东地税部门基层征纳员刘术林说道。记者了解到。

土地增值税实施30％、40％、50％和60％四级超率累进税亲率。此前，由于必须等到项目完结后再行展开整肃，地方税务部门往往按照销售金额的1％或2％比例预征，而在实际继续执行中，房企为充份闲置资金，又不会想方设法对该税目推迟交纳。中山大学岭南学院财税研究中心主任杨卫华指出，土地增值税主要就是用作调节房价的，根据销售的面积实施累加征税。

过去法律条件不完备，什么条件可以整肃不具体，造成很多开发商铁环政策空子，留给几套房子不整肃，把整肃时间往后扯，变相取得无息贷款。实施规定后，征管需要更为制度化规范化，执法人员更为半透明举可操作性，有效地压制洗钱。杨卫华说道。

影响：房企利润不受断裂激化配对根据国家税务总局的部署，2014年土地增值税整肃计划已被列为税务机关绩效考核范围。今年以来，除广东外，还有海南、湖南等地先后发布了2014年度的土地增值税整肃计划。多位地产从业人士向记者坦言，30％－60％的税率是非常低的，在银根紧缩，房企资金链紧绷的背景下，有可能激化房地产业配对步伐。

当前，房地产企业的负债率低企。今年5月底，中国房地产研究会、中国房地产协会及中国房地产项目管理中心在香港公布上市房企项目管理报告认为，房地产板块整体下滑，债务压力升到三年来最低，盈利比率则持续下降。项目管理结果显示，2013年上市房地产企业广泛增大了杠杆力度，令其债务压力下降，从长期负债比例来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65．81％和79．67％，同比下降0．95和16．96个百分点，皆为三年来最高点。

与此同时，上半年房地产企业的业绩也并不理想，中小房企业绩堪称经常出现下滑。业内分析人士指出，如果市场面在接下来没较小变化，房企2014年销售业绩将不容乐观。房地产企业资金链将面对史无前例的压力。

广州市社会科学院高级研究员彭澎说道。清缴如果被严格执行，意味著房企利润空间将被大幅度传输。由此，对房企的市场价格不道德也将产生适当的影响，一些开发商的降价热情或不会受到压制。杨卫华等专家说道。

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